商品房买卖纠纷常见原因

　　商品房买卖纠纷问题非常常见，常见产生纠纷的原因主要由以下几种：

　　(1)购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺

　　房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实。

　　开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付;规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重.

　　上述情况下，就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

　　(2)买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多

　　由于商品房买卖合同的特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。

　　(3)购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查

　　商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏的顺利进行。但现实生活中，一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解，或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断，不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面，由于房价上涨，卖房困难，面对大量的繁琐手续，仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。

　　(4)开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒消费者

　　我前面讲开发商虚假广告、销售人员口头承诺不兑现就是一种不诚信行为。另外，一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商，为了经济利益，很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人，遂违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同，但是尚未及时办理商品房合同备案手续时，如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买，开发商就可能选择主动违约，与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时，才发现其所购房屋已售与他人。此外，开发商为来牟取暴利，或者炒楼价，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，还有的假借预售之名(没有预售许可证)骗取资金等，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。

　　(5)买卖双方对利益的无序追逐

　　开发商为追求更加丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多;另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者，期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久，诉讼后获得的违约赔偿越多。

　　(6)开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂

　　(7)个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作

　　有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。例如在某些地方，房地产开发企业属于招商引资企业，当地政府自然“百般照顾”，对其实施的本应监管和处罚的行为，往往睁一只眼闭一只眼，这种行为助长了不正之风，使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为，如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。

　　(8)购房人法律保护意识不强，法律服务机制不全，购房者权益难以保障

　　在国外及我国的香港地区，为平衡双方当事人的利益，保护购房者权益，在法律上采用强制代理制度，即要求购房者必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和能力控制风险，保护广大购房者的利益。然而，我国大多数地区并没有推行上述律师代理制。由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识，很多当事人宁愿花几万块钱中介费，而不找律师进行陪购或者是陪售。等到事后发生纠纷时才想到求助于律师，但为时已晚。此外，许多购房者首次涉足房产市场，对购房风险缺乏足够的认识，难免权利受损。