借名买房如何进行认定

　　借名买房，顾名思义，是指实际购房人以名义购房人的名义买房登记、房屋归属于名义购房人一方的行为。或因为限购限贷政策、或为了逃避债务、或因为征信不合格，各种各样的原因使现如今借名买房的情况频发，但由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，借名买房极易发生纠纷。

　　当借名买房发生纠纷时，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，借名人应当对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任。法院判断借名买房的事实是否存在主要参考以下几个方面的因素：

　　一、借名买房的原因

　　借名买房存在较大的法律风险，且房屋属于价值较大的财产，借名人如不能合理解释借名原因，不能排除存在赠与或其他债权债务关系，借名人主张可能无法得到支持。

　　二、购房款的支付情况

　　借名买房中借名人出钱，出名人只负责挂名，因此，房屋购买时的购房款应由借名人交纳，一旦借名人不能证明房屋由其全部出资且不能拿出书面代持协议的情况下，法院很可能认为是被借名人向借名人借款购房，或认为是借名人赠与被借名人资金购房(在借名人与被借名人存在特殊关系时，如直系亲属)。因此，对于借名人来说，一定要保存好转账凭证。

　　三、房屋实际占有使用情况

　　房屋的主要用途是居住，房屋由谁居住是认定实际购房人的重要因素之一。居住人应保存好缴纳房屋物业费、装修票据、水电暖气费等相应单据来证明该房屋由自己实际占有使用。

　　四、不动产权证书及购房票据的持有情况

　　不动产权证书是房屋产权的重要凭证，一般由产权人本人慎重保管，在借名人能够证明自己保管不动产权证书的情况下，出名人如欲否认借名买房关系，应当举证证明借名人系非法保管不动产权证书。

　　其次，购房票据如购房合同、契税发票、维修基金收据等也能体现整个购房交易手续均由借名人办理，是证明借名买房这一事实的重要证据。

　　综上，借名人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系实际购房人的情况下，法院即应当确认其系真正的房屋产权人。

　　律师提醒：

　　借名买房存在极大的法律风险，如合同违背了法律、法规强制性规定，可能导致合同无效;即使合同有效，一方面对于借名人而言，可能存在出名人拒不返还房屋、擅自出卖房屋、擅自在房屋上设定权利限制等风险;另一方面，对于出名人而言，也存在出名人丧失购房资格、借名人按揭断供导致出名人征信产生问题甚至陷入诉讼等隐患。因此借名人和出名人均应慎重考虑借名买房事宜。

　　如果确实需要采取“借名”方式购买房屋，那么实际购房人要和名义购房人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际购房人在购房时应当从自己的账户支付房款，并保留好转账凭证及其他相应证据。日后如发生纠纷，实际购房人可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。