房产抵押纠纷处理原则

　　房地产抵押纠纷是指在房地产抵押活动中所产生的关于抵押人与抵押权人的权利与义务以及标的物等的争议。那么对于房地产抵押纠纷出现后怎么解决呢?

　　一、凡抵押双方订有抵押合同又经房地产管理机关办理抵押登记的，都应认定抵押贷款关系成立，一方翻悔，不予支持。

　　二、抵押房地产转移占有的，自交付抵押权人占有时抵押权成立;不转移占有的，自抵押合同生效时(一般以交付房屋所有权证和土地使用权证时)成立;按规定需办理特殊手续的，自办理完登记、公证或认证等手续时成立。

　　三、无合法房地产权属证件的房地产抵押;抵押人以自己不享有房屋所有权和土地使用权的房地产抵押;未经共有人同意的共有房地产的抵押;违章建筑物的抵押;以未来的财产作抵押物的抵押;已建有房屋的房地产将房屋与土地分割进行的抵押;已设定抵押权的房地产未经抵押权人同意，抵押人又将抵押物转让他人，或将同一担保价值的抵押物又抵押给第三人的抵押，均为无效。

　　四、抵押人在抵押物上再行设定的抵押权或其他权利，不能对抗优先设定的抵押权，未经抵押权人同意又将抵押物转移他人，抵押权人有向任何占有人追索的权利。给善意占有人造成损失的，抵押人应承担民事责任。

　　五、抵押人为了其他共有人利益，或抵押人将共有房地产作抵押物进行抵押，其他共有人明知而不反对的;抵押人将夫妻双方共有的房地产抵押，系为了家庭生活、生产经营的，一般应认定有效。

　　六、抵押权成立后，抵押人逾期不偿还债务，抵押权人有权申请处分抵押物并优先受偿。变卖或拍卖房地产应经过人民法院、房地产交易部门或专门拍卖机构，抵押权人不得擅自处分抵押物。但对抵押当事人在抵押合同中约定变卖方式的，应予准许。

　　七、拍卖、变卖抵押房地产，无人受买时，抵押权人可以通过法律程序，取得所有权或使用权，若抵押物的价值大于抵押人债务的，抵押权人应将余款退给抵押人。

　　八、将地上建筑物、其他附着物用作抵押时，其使用范围内的土地也随之抵押，反之，将土地使用权作抵押时，地上建筑物、其他附着物也随着抵押。

　　九、涉及对抵押合同的认定、对抵押物的限制、对抵押房地产的再抵押、清偿债务的顺序、风险责任的承担等问题时，应按照最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第112条至第116条的规定处理。

　　十、对典当业以房地产作抵押放款的，尽管其合同写的是房屋典当，但实质是房地产抵押贷款，不能比照房屋典当处理，应参照抵押的有关规定处理。对民间发生的不转移房地产占有或以钱计息的“典当”，亦应按抵押贷款的原则处理。

　　十一、解放初期设定抵押权的房地产应由产权人进行登记，已由抵押人代登记的，未经产权人同意不得擅自改在自己的名下，已登在抵押权人名下的，一般应认定无效，对抵押人下落不明，致债务不能清偿的抵押房地产，可由政府代管，其债务由政府清偿，自代管之日起逾期两年无人主张权利，即收为国有，后出现原产权入主张产权的，不予支持。

　　十二、各地人民政府对房地产抵押另有规定的，应按各地具体规定处理。