财富传承为什么不能选择房产方式

　　在进行财务传承时，很多人选择使用房产的方式，使用房产进行财务传承有很多的缺点，下面我们就来为大家分析一下。

　　第一：继承流程复杂

　　看一下房产的继承流程，仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场，表达意愿。有个亲戚在美国?抱歉，您得回来。

　　(一)需要有效的证明

　　1、老人的遗产，是所有继承人的共同财产。

　　2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。

　　3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。

　　(二)房屋继承登记步骤。

　　办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下

　　1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

　　2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

　　3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

　　4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

　　5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

　　第二：继承过程涉及税费

　　这里所列的税费，并没有包括前面提到的土地出让金。

　　1、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。

　　2、房地产价值评估费用：不一致，一般0.5%

　　3、 房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

　　4 契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税3%。

　　第三：难于隐蔽、易被冻结

　　这是房产的物理属性决定的。不管你到哪里，房产就在那里，不悲不喜。在财富传承过程中，家庭关系的复杂，资产归属的复杂容易带来纠纷。一旦出现纠纷，房产将作为争议资产被冻结。陈逸飞的遗产诉讼中，陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请，将北京朝阳区一处没有争议的房产先行解冻，将其变卖后用于生活。

　　2005年4月10日，陈逸飞猝然阖逝。大儿子陈凛代表前妻张芷，与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺。6月17日，在双方律师参与下，陈凛提出，按50%比50%的比例，与宋美英分割财产。在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一笔债务。双方没有达成协议，陈逸飞遗产大战由此开始。

　　第四：无法避债

　　继承中债税优先。如果欠了外债2000万，有房产2000万，怎么继承呢?就不用继承了，先还债。

　　《继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

　　《继承法》第三十四条：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。

　　第五：无法避税(遗产税)

　　按照《遗产税草案》，最高遗产税率50%。假设房产2000万，现金1000万，遗净额为3000万，则需要缴纳的遗产税为1034万。本例还可以，现金1000万留着正好交遗产税。

　　120*20%-5=19万

　　300*30%-25=65万

　　500*40%-75=125万

　　2000*50%-175=825万

　　合计19+65+125+825=1034万

　　(公式：应纳税遗产净额*税率-速算扣除数=应缴税款)